재테크팁#3 용적률도 모르면서 아파트를 산다고요? 부자언어로 집을 보는법

 

요즘 나는 집을 구하고 있다.
이사도 준비해야 하고, 이제는 정말 ‘내 자산’을 고민할 때가 되었다는 생각이 들어서다.
그래서 주말마다 부동산을 돌고, 매물을 살펴보고 있는데…
사실 지금까지 내가 집을 볼 때 기준이라고 해봤자
“방이 몇 개인지, 인테리어는 깔끔한지” 같은 겉모습에 가까운 것들이었다.

그런 나에게 오늘 읽은 책 한 권이 꽤나 충격적인 문장을 던졌다.

📖 “값이 오를 아파트를 사고 싶다면서,
용적률·건폐율·대지지분이 뭔지도 모르는 사람이 많다.”
(부자들의 개인 도서관 中)

 

📍 딱, 나였다.

그 말을 읽고 나니 ‘이대로 집을 골라도 괜찮을까?’
라는 생각이 들었다.
그래서 오늘은 이 세 가지 개념을 정리하면서,
집을 보는 시선을 바꿔보려 한다.

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✅ 꼭 알아야 할 세 가지 개념

1. 건폐율 (建蔽率)

대지 중 건물 바닥면적이 차지하는 비율

• 공식: 건축면적 ÷ 대지면적 × 100
• ✔ 건폐율이 낮을수록 건물이 덜 빽빽하게 들어서 쾌적함

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2. 용적률 (容積率)

대지에 지을 수 있는 총 건물 면적의 비율

• 공식: 연면적 ÷ 대지면적 × 100
• ✔ 용적률이 낮을수록 재건축 가능성↑, 공간 여유↑

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3. 대지지분

공동주택에서 내가 소유한 집이 차지하는 ‘땅의 몫’

• ✔ 같은 평수라도 대지지분이 다를 수 있음
• ✔ 재건축 시 배당 기준이 되므로 매우 중요!

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🏢 건폐율과 용적률, 어느 정도가 ‘보통’일까?

✅ 건폐율 (건물 바닥이 땅에서 얼마나 차지하나)

용도지역법적 기준 상한선현실에서 보통

 

제1종 일반주거지역	60% 이하	40~60% 정도
제2종 일반주거지역	60% 이하	50~60% 정도
제3종 일반주거지역	50~70%	60% 전후
준주거지역/상업지역	70~90%	70% 이상도 가능

 

• 📌 건폐율이 낮을수록 건물 사이 간격이 넓고, 공원이나 마당 등 쾌적한 환경 기대 가능
• 고급 단지나 전원주택일수록 건폐율이 **20~30%**대로 낮은 경우도 있다

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✅ 용적률 (전체 연면적이 땅에 비해 얼마나 되나)

용도지역법적 기준 상한선현실에서 보통

 

제1종 일반주거지역	100~200% 이하	120~150%
제2종 일반주거지역	150~250% 이하	180~200%
제3종 일반주거지역	200~300% 이하	220~270%
준주거지역/상업지역	400~1000%까지 가능	400~600% 이상도

 

• 📌 용적률이 낮을수록 여유 있고, 향후 재건축 가능성이 높다고 평가됨
• 요즘 재건축 기대감 있는 아파트들 보면 150% 이하인 경우가 많다

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✨ 예시로 비교해볼게

아파트명건폐율용적률해석

A 고급 재건축 단지	20%	120%	건물 적게 짓고 여유 있게 배치됨 → 쾌적, 재건축 유망
B 일반 아파트 단지	60%	250%	땅 최대한 활용, 흔한 구조
C 오래된 소형 아파트	70%	300%	과밀, 재건축 어려움

 

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✅ 요약해서 말하자면

• 건폐율
  → *40~60%*이면 일반적, 낮을수록 쾌적
• 용적률
  → 200% 이상이면 흔한 수준, 150% 이하면 재건축 기대해볼 만

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🏠 집을 보는 시선이 바뀌다

지금까지는 ‘내가 살 공간’을 보는 눈이었다면,
이제는 그 집이 어떤 구조로 서 있고,
얼마나 땅의 가치를 반영하고 있는지까지 고민하게 되었다.

단순히 예쁜 집이 아니라,
**“가치 있는 구조”**를 가진 집을 보는 눈.
그것이 이 책을 통해 내가 얻게 된 가장 큰 변화다.

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✨ 나의 현재, 그리고 작은 다짐

요즘 집을 보러 다닐 때, 단순히 인테리어만 보던 나에서
“이 아파트의 대지지분은?”, “용적률은 어떻게 되지?”라는
질문을 스스로에게 던지게 되었다.

아직은 배우는 중이지만,
이런 기준을 하나씩 익혀가며
‘부자의 언어’로 세상을 바라보는 연습을 하는 중이다.

📘 책 한 권이 내 삶의 관점을 바꾸고,
한 번의 의사결정을 더 현명하게 만들 수 있다는 걸 새삼 느꼈다.

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💬 여러분께 질문

👉 여러분은 집을 볼 때 어떤 기준을 가장 중요하게 생각하시나요?
👉 혹시 용적률이나 대지지분, 지금까지 알고 계셨나요?